一、最佳收房流程
1、核验业主材料
2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》
4、业主做综合验收
5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案
6、开发商与业主协商并达成书面协议
7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
8、业主签署《入住交接单》
二、收房注意事项
１、收房中经常出现收房流程严重不合理
　　开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的2%）和契税（房屋总额的1.5%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。
　　在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。
　　无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
　　在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
２、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提
　　收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。
　　其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。
３、购房签约时细化条款
　　在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。
　　商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）
４、收房时必须仔细查看的文件
　　律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：
　　第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。
　　第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
　　第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见
【实施日期】2005/09/06【颁布单位】 建房发〔2005〕195号 【失效日期】

各市、县（市）建委（建设局）、房地产管理局（处）：
国务院《城市房地产开发经营管理条例》（248号令）实施以来，我省各地陆续开展了住宅小区综合验收工作，通过开展综合验收工作，保证了住宅建设工程按规划要求实施，使公建配套项目与住宅能同步建设、同步交付使用，有效地遏制了少数开发商的违规开发行为，对维护购房者合法权益起到了积极的作用。 2004年5月《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》（国发[2004]16号）取消了住宅小区综合验收的行政许可项目。为了更好地贯彻执行国务院《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的规定》精神，同时，也使取消行政项目后，住宅小区的交付使用管理工作能够继续开展，特制定住宅小区交付使用管理工作指导意见，请结合各地实际贯彻执行：
一、要高度重视住宅小区交付使用管理工作。住宅小区的交付使用管理工作，关系购房者的切身利益，是维护房地产市场秩序、促进住宅小区建设水平提高的一个重要手段。国务院文件只是取消了该项工作的行政许可，并不意味着要取消该项工作，因此，各地房地产开发主管部门，必须统一思想、提高认识，转变工作方法，积极研究探索新的管理办法，加强小区交付使用的管理。
二、积极探索加强小区交付使用管理新的办法。取消由政府部门组织的综合验收，旨在改变政府管理方式，由企业自律管理，这是政府职能转变的一个必然趋势，各级房地产开发主管部门必须转变观念，转变管理方法。
（一）实行交付使用条件备案制。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十九条规定，由开发建设单位按照主管部门对项目建设各项要求，确认已达到各项条件，开发建设单位向房地产开发主管部门按房地产开发项目手册进行备案，房地产开发主管部门认为各项条件符合备案要求的，由房地产开发主管部门出具备案书。备案资料一般应包括以下几方面：
1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料；
2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；
3、规划行政主管部门规划验收合格的资料；
4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料；
5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；
6、人防主管部门确认的人防工程建设资料；
7、消防验收证明；
8、电（扶）梯验收报告、准用证；
9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料；
10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接受管理的合同；
11、房地产测绘成果；
12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。
　　 实行交付使用条件备案制的市、县，房地产开发主管部门应结合具体情况，确定并公布备案资料的具体要求。
（二）深化规划验收内容和调整单体工程质量备案方式。各级房地产开发主管部门要充分发挥行业管理的作用，规划、房地产、建筑业管理等部门要密切配合，通过深化规划验收内容、调整单体工程质量备案方式等，将小区交付使用所必备的条件纳入其中，把好住宅小区交付使用关，解决由于综合验收取消以后产生的管理问题。
　　对未实行上述交付使用管理方式的地区，可由房地产开发企业在与购房者签订购房合同时，与购房者约定交付条件。交付条件的内容一般应包括第（一）项所规定的内容，由购房者对照条件把握。
三、切实加强房产登记管理工作，保护购房人合法权益。要根据《房地产法》及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》的规定，完善新建住宅小区房屋的初始登记工作。所有房地产开发小区都要办理小区房屋初始登记工作。房屋产权登记部门在办理初始登记时，不应再要求房地产企业提供综合验收证明，但应对小区建设的土地取得、规划审批、建设手续及各项配套设施建设是否按原批准要求完成建设等进行审查，以明确其房屋来源合法性。通过完善住宅小区房屋初始登记工作，加强小区交付使用管理。
　　各市、县房地产开发主管部门，可根据本指导意见，制定具体的实施办法，规范住宅小区的交付使用管理。

一、交房。
　　是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。
　　开发商才是商品房买卖合同的相对方。
二、验房。
1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。
2、在没有验房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。
3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。）
4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。
5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。
6、经过验房，发现的问题会有很多很多。
　　（1）房产本身的建筑质量方面
　　（2）小区公共建筑、配套的方面
　　（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面
　　（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有
三、收房。
1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。
2、《面积实测报告书》
3、管线分布竣工图
4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收

收房的时候应该注意什么？两书一表是必须的条件吗？
律师答：收房时主要应注意:
　　1、按合同及补充协议约定的交付条件对照房屋的实际交付情况。
　　2、查验竣工验收备案表及房屋实测面积。
　　3、验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙。
　　4、领取钥匙后再办理物业交付手续。
　　5、在验房过程中发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好证据，在问题未解决前，不要领取钥匙。
开发商没有竣工验收备案表可以收房吗？收后会有那些损失？
律师答：没有竣工验收备案表，该房屋并不具备合法交付的条件，如坚持收房，则会丧失追索开发商逾期交付违约责任的前提，也会在房屋出现质量问题导致损害时，不得不承担部分损失
开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金，如果不交不给钥匙收房。开发商这样做违法吗？我们怎样维护自己的利益？有法可依吗？
律师答： 契税和公共维修基金都是在办理产权时才交纳的，不应作为开发商交付房屋的前提条件，您有权拒绝此不合法要求，并要求开发商交付房屋，如开发商拒绝交付钥匙，则因此延误的时间，开发商应按买卖合同的规定承担逾期交付的违约责任
问：如果交房时间延迟业主应该采取什么措施？
律师答：可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任
请问交房的时间与收房的时间是否一致？是以开发商通知的时间为准，还是以拿到钥匙的时间为准？
律师答：交房时间准确定义应为房屋的交付时间，这在买卖合同中有明确规定，而业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致，实际交付时间比约定交付时间一般要晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务
我们集体起诉开发商跟我们收房有冲突吗？
律师答：收房与集体起诉开发商是否冲突，要视您的诉讼请求与收房是否有冲突。
开发商在同我签订购房合同时约定的最后交房期限是5月31日，并开发商在5月31日通知我收房。但在我收房时发现测绘部门的测绘面积有问题，所以与开发商协商.在此期间，开发商让我先办入住手续，我认为，开发商提供的测绘面积存在严重的问题，所以没有办入住.后来，开发商在7月1日通知我重新测绘的结果并让我来办理退款和入住手续.但我认为，根据我与开发商签订的购房合同，开发商已经过期30天交房，应该按合同“过期30日交房要赔偿买受方每过期一日赔偿总房款的万分之五的违约金”。请问我是否可以要求赔偿？即开发商是否应算过期交房？
律师答：商品房买卖合同规定的房屋交付条件中没有明确规定开发商必须向购房人出示房屋实测面积，虽然您在实地验收房屋发现面积明显存在问题，并向开发商提出异议拒绝收房的，而实际上开发商也认可了您的异议并进行重新测绘，但并不能视为开发商逾期交付商品房。
办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费?
律师答：物业费是由物业管理公司收取的，在您与开发商办理房屋交付手续时无须交纳，在您验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后，在您与物业公司办理入住手续时方才交纳 ，且物业费一次预收不能超过一年。
办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费？
律师答：办理入住手续是与物业管理公司办理的，但在实践中往往将房屋的交付手续和入住手续混淆为一个概念或一起办理。首先在房屋竣工具备交付使用条件后，开发商应向业主交付房屋，业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续，交纳物业费，但业主的实际入住不是物业费交纳的前提条件。
律师：业主可以直接入住
　　北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，在法律逐步完善的情况下，业主要加强法律意识，对于开发商（及开发商的合伙物业公司）制定的合同中不利于自己的条款，要坚决抵制，同时要勇于提出维护自己权益的细则合同。否则，一旦发生纠纷业主可能要吃“哑吧亏”。
　　秦兵强调，如果开发商不给钥匙，业主可以自行把房门打开，或者拆了，可直接入住。业主与开发商仅是付钱买房和收房的关系，开发商是无权管业主选择物业的事。秦兵强调，现在业主要用自己的行动去捍卫自己的权利，只要是合同不约定，业主就去实施，比如业主就可以用直接入住的行动去主张自己的权利。
　　秦兵提示，收房时不要草率签字。业主收房就是收房，不要签订一些协议。如果开发商有这方面的要求，那么先给业主钥匙，住进后再慢慢协商。
建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定：房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。在实践中开发商一般在房屋交付前书面通知购房者（即《入住通知书》）在指定日期到开发商指定的地点办理房屋的交接手续及应持证件、所交税费等。购房者与开发商、物业管理人员等在房屋交接验收中应依据合同约定及法律法规的要求对房屋各主要方面逐项进行检查、核项、验收。比如：房屋的水（市政）、电（市政）、气、有线电视系统、供暖系统及电话设备是否开通或具备开通条件，以及房屋的装修附件是否和购房合同约定一致等等。购房者应严格按照合同及有关法律规定对房屋进行仔细检查、验收，因为如果你一旦在《房屋交接验收单》（或物业交付核验单）上签字接收，则开发商即完成了交付房屋的义务。所以，购房者在房屋交接验收中如发现与合同或法律法规规定不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、更换时间及违约责任，此时购房者可以暂缓接收房屋，等开发商修复后经再次交接验收，直至合格。此外若开发商延期交房应明确约定开发商所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。
支招：为业主提供应对策略
　　对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更对规划部门提起行政复议或行政诉讼；
对于入住时，以签订补充协议作为办理入住前提的做法，应该说没有法律依据及合同依据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司是不得以此阻挠业主入住的；
关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买房人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方；至于办理入住时程序本末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。
　　同时，陈文建议建立投诉或纠纷认定机制。对业主入住过程中发生的投诉或纠纷，可由专家组成投诉认定团，由政府和媒体对认定过程进行监督。最后由专家向开发商和业主出示质量认定结果，并对此分析原因，并依此确定纠纷的责任方
引起纠纷的原因主要有以下几个方面：
环境、配套不完善；
广告中“美丽的承诺”没有踪迹；
绿化不达标；
公摊面积模糊；
无故增大容积率；
绿地成工地；
墙体裂缝，地板不平；
私自改变墙体位置；
保温板裂缝，装修偷工减料；
售后服务体系不完善；
物业费用过高；
四通不通，屋顶和水管漏水；
门的质量标准和样板间不一样；
产权归属有争议；
买房定金难退；
采光与通风条件不具备；
周边配套交通得不到及时解决等等。
契税，国家规定业主在取得产权证时才交，可有些开发商让购房人提前缴纳。
公共维修基金、装修系列收费争议最大。
有的开发商收取面积测绘费，显然违背了“谁委托，准付费”的原则。
有的开发商虽然承认房子有问题，却不承认违约。因为违约就得“放血”。

　　买房置业是人生的一桩大事。为了拥有一套属于自己的住房，购房者往往要花费好几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的。可对于大多数购房者来说，从拿到交房通知单的一刻起，烦恼也随之而来。交房程序如何？常见的交房陷阱有哪些？交房时又该注意些什么？为此，本刊针对房屋验收过程中常见的一些问题，教你见招拆招，轻松入住新房。
问题一：未能按时交房
　　按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
　　对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。
问题二：开发商证书不全
　　验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。
　　时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。
　　对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。
问题三：先签文件后验房
　　先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。
　　对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。
问题四：开发商大事化小
　　对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。
　　对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。
问题五：小区配套不齐全
　　验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。
　　对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。
问题六：巧立名目乱收费
　　虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。
　　对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。
　　另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。
　　在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。