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验房的目的是维权，让开发商针对质量问题整改或赔偿。我公司与南京三家擅长房地产维权的律师事务所合作，全方位保障业主的权益不受侵害。律师维权经典案例: |
| 验房经典案例一：裂缝及装修材料 |
本案例系全装修房，在本案例中验房师着重就工程质量中有关裂缝、装修材料等问题提供了相关维修服务。
一、房屋状况：
2002年12月25日徐先生购买了XXX樟园22号203室全装修房一套（该全装修房系当时该小区的样板房），预售合同中约定交房日期为2003年10月7日。开发商于2003年10月6日告知徐先生交房。徐先生于2003年10月8日前往开发商办理入住手续。办理入住当天，发现所购物业客厅、卧房的天花板均有贯通裂缝，客厅内悬关上的艺术玻璃破裂，厕所内浴缸周边有较严重的渗漏。
二、验房师通过实地查验，点评意见如下：
1、 客厅和卧室内的贯通裂缝通过实地查验认为该裂缝主要为填充墙施工不当造成，属非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。
2、客厅内悬关上的艺术玻璃破裂属于受到某硬物撞击所致。
3、浴缸周边渗漏属于施工时未做防水处理。
三、建议处理方式：
1、由于该房屋系新建商品房，开发商有义务自交接之日起对该物业的建筑结构及主要设备负责保修2年，因此，开发商应当承担保修责任。
2、艺术玻璃的破损已影响到它的实际美观程度，建议业主要求开发商就该艺术玻璃给予免费的更换。
3、浴缸周边渗漏属于施工方在进行施工时的偷工减料行为，业主应要求开发商责成施工队伍对存有的渗漏进行维修，维修可采用拆除浴缸，水泥加防水胶，浴缸周边再加防水涂料。
4、上述问题中的1、3项均属于工程质量问题，验房师通过察看徐先生的《预售合同》中有关工程质量问题的索赔条款，通过权衡建议徐先生向开发商索赔上述两项维修费用总价的10%作为损害赔偿。
5、上述维修的所有费用清单需经业主认可，并由业主验收确认合格。
四、业主反馈：
在律师与开发商协调后，业主共获赔6420元。 |
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| 验房经典案例二：渗水问题 |
| 本案例系较为典型且极具共性的房屋渗水问题，验房师从工程专业角度为业主提供了专业的处理意见。
一、房屋状况：
2002年4月刘先生购买了XXX小区31号601室复式商品房一套，合同约定交房日期为2003年3月。房屋按期交房，刘先生于2003年5月底完成装修。2003年6月正值黄梅季节，刘先生房屋的东山墙出现大面积的渗水、房屋东侧窗台有明显的渗漏现象及墙体开裂，同时雨水沿着墙面渗透到地板及楼下天花板，造成地板及墙面大面积起壳和霉变。
二、验房师通过实地查验，点评意见如下：
1、东山墙在施工过程中，施工方没有依规范做好防水处理，同时在进行墙体施工时，砂浆配合比低于规范标准。
2、墙体开裂系构造柱与多孔砖两种材料膨胀系数不一致，导致温差缝，由于墙体防水未处理，加重了渗水的情况。
3、窗台的渗漏是由于窗框质量较差，与墙面结合部位密封不严，造成渗漏水。
三、建议处理方式：
1、由于房屋还在保修期内，因此可要求开发商责成施工方尽快上门给予检测，制定具体的补漏方案，尽快查清渗漏点。
2、查找到渗漏点后，应尽快给予渗漏点注浆，同时在墙体外侧作防水处理。
3、就窗台渗水，可在窗框与窗台接缝处打硅胶嵌缝，作密封处理。
4、墙体温差缝进行修补，可用树脂胶填埋并打磨平整。
5、对因渗水造成的墙面霉变，地板及天花板起壳，验房师建议两种方案：一是由开发商负责全程维修更换，同时要求所更换材料须与业主原先用材一致，并经业主确认后方可施工。业主在维修期间因无法正常居住，由开发商负责租赁业主维修期间的居住房；二是由业主与开发商、施工方共同协商确定维修价款，由开发商一次性补偿业主，维修事宜由业主自行处理。
四、业主反馈：
在律师与开发商协调后，补漏问题得以圆满解决，窗台四边也相应得到了妥善的防水处理，同时就屋内造成的损失，刘先生获赔10000元。
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| 验房经典案例三：隐蔽工程质量问题 |
| 本案例系工程建设中较为鲜见的工程质量问题，因属于隐蔽工程，故业主通常很难有效的维权，只有通过专业的验房，才能有效地保证业主的合法权益。
一、房屋状况：
2005年2月陈先生购买了位于江宁区的XXXX城联体别墅，面积184平方米。2005年9月前往收房时发现二层楼梯通往卧室的走廊处立柱出现大量裂缝，且裂缝宽度均达到1毫米。施工方多次上门检修均未能查找到出现裂缝的原因。
二、验房师通过实地查验，点评意见如下：
验房师通过现场察看，在征得陈先生的同意后，将立柱裂缝处予以开墙，墙体打开后，发现墙体钢筋混凝土上存有工程模板未取出。工程模板是用于工程施工时固定浇注的钢筋混凝土的，待其稳固后须即时拆除。由于施工人员未拆除，便在墙体上直接粉刷，导致出现大量的裂缝。此等工程质量问题系施工人员严重过失所致。
三、建议处理方式：
建议业主要求开发商责成施工方立即对该立柱予以整修。
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| 验房经典案例四：质量纠纷的法律对策 |
商品房因质量问题引起的纠纷在商品房买卖纠纷中占很大的比例，在商品房建筑施工工程中，不法商家、建筑商为了节省成本，采用不符合规定的建筑材料，或者由没有建筑施工项目资质的施工队伍进行建筑，这些因素都直接导致部分商品房质量低劣。商品房的质量影响到使用者的人身财产安全，如有差错，后果将不堪设想。为此，开发商应针对商品房质量问题的严重性分情况承担保修或退房以及赔偿损失的责任。
一、开发商应该对商品房的普通质量问题承担保修责任。
为维护消费者的合法权益，我国政府先后颁布了《城市房地产开发企业经营管理条例》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》。这些房地产法规规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售的商品住宅承担质量责任的法律文件，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示委托单位。
依照法律规定，商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下，各部位、部件的保修内容和保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年； 管道堵塞2个月；灯具、电器开关6个月； 供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定，房产商可以延长上述保修期。
二、如果商品房主体结构质量不合格，后因质量问题严重影响居住，开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12条："因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持"。第13条："因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。"
根据上述规定，如果该商品房主体结构质量不合格，购房者有权要求退房。不过，购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。
如果该商品房因质量问题严重影响正常居住使用的，购房者也有权要求退房并要求赔偿损失。
如果该商品房是主体结构以外的部分存在质量问题，未严重影响正常居住的，那么购房者只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋原使用功能受到影响而造成损失的，开发商应当负责赔偿损失。
因此，在本案例中，宋先生可以先申请《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，如属于房屋主体结构不合格，宋先生有权要求退房并要求开发商赔偿损失，如不属于房屋主体结构不合格，宋先生有权要求开发商维修并要求开发商赔偿损失。
提示：
房屋的质量检查主要包括：
（一）检查房屋有无裂缝
（二）检查房屋有无倾斜
（三）检查房屋有无渗漏
（四）检查墙面有无石灰"爆点"
（五）检查卫生间的排水情况
注意："因用户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发企业不承担保修责任。 |
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| 验房经典案例五：合同纠纷 |
| 验房是一项专业而具体的工作，因此，由验房师直接介入，为业主提供专业的咨询就显得尤为重要。
一、房屋状况：
2005年10月朱先生购买了XXX花苑18号1102室住房一套，建筑面积98.01平方米。预售合同约定于2006年1月15日交房。2006年1月14日，朱先生通过介绍希望我司对即将交付的房屋进行验房，以保障其合法权益。2006年1月15日朱先生在取得开发商提供的验房清单后便与验房师一同前往验房。
二、验房师经过实地查验，就朱先生的新房作点评如下：
1、朱先生向验房师提供了与开发商签订的《预售合同》，验房师发现在合同附件中约定，该户为花饰是新进户门，而现场入户门则为花饰进户门。
2、附件中卧室阳台原设计为开放式，但开发商提供的面积补差中按照了封闭阳台面积计价收款。
3、朱先生所购房屋面积补差中，使用面积补差1.89平方米，公摊面积补差1.21平方米。但在朱先生与开发商签订的《预售合同》中并没有就公摊面积增加是否收取费用做出明确规定。
三、处理意见：
1、由于开发商擅自变更了附件中的装修标准，因此，开发商的行为已经构成违约，朱先生应要求开发商严格履行合同约定，或补偿两者之间的差价。
2、依据国家标准，开放式的阳台只能按照一半面积计算，因此，朱先生应拒付其余部分面积所发生的房款。
3、依据最高院有关商品房买卖的最新司法解释，如果开发商没有在《预售合同》中与业主明确约定公摊面积增减是否收取面积补差款，因此，朱先生有权拒绝支付上述款项。但使用面积增加所引起的面积补差，且该面积补差在0.3%以内，朱先生应当予以支付。
四、业主反馈意见：
在律师与开发商协调后,根据验房师出具的验房报告和验房建议，朱先生就上述问题均得到了圆满的解决。 |
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